Сільськогосподарські земельні ділянки у складі активів венчурного фонду, Йосиф Іванюк

31 березня 2020 року Верховна рада України у другому читанні прийняла довгоочікуваний та суспільно важливий Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення” від 10.10.2019 № 2178-10 (надалі за текстом – “Закон”), який набуває чинності з 1 липня 2021 року.

Прийняттям цього Закону, фактично, відбулось зняття мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, проте відкритим залишається питання щодо можливості набуття у власність таких земельних ділянок венчурним фондом (надалі за текстом – “ВФ”).

Image by Image by wirestock on Freepik

В першу чергу слід розглянути структуру активів ВФ. Відповідно до ч. 1 ст. 48 Закону України “Про інститути спільного інвестування” від 05.07.2012 № 5080-VI (надалі за текстом – “Закон про ІСІ”) активи інституту спільного інвестування можуть складатися з цінних паперів, коштів, у тому числі в іноземній валюті, банківських металів та інших активів, передбачених законодавством, а активи ВФ, посеред наведених вище, можуть, також, включати (виходячи з положень ч. 4 і ч. 24 ст. 48 Закону про ІСІ): (1) цінні папери, випущені пов’язаними особами компанії з управління активами, зберігача активів інституту спільного інвестування, депозитарію, оцінювача майна інституту спільного інвестування та аудитора (аудиторської фірми) такого інституту, (2) цінні папери іноземних держав та іноземних юридичних осіб, не допущені до торгів на жодній з провідних іноземних бірж, перелік яких визначається Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку (надалі за текстом – “Комісія”), (3) облігації підприємств, іпотечні облігації та облігації місцевих позик, кредитний рейтинг яких не відповідає інвестиційному рівню, визначеному уповноваженим або визнаним міжнародним рейтинговим агентством за Національною рейтинговою шкалою, на суму більш як 20 відсотків вартості активів інституту спільного інвестування, (4) кошти і банківські метали, розміщені на поточних і депозитних рахунках у банках, кредитний рейтинг яких не відповідає інвестиційному рівню, визначеному уповноваженим або визнаним міжнародним рейтинговим агентством за Національною рейтинговою шкалою, на суму більш як 20 відсотків вартості активів інституту спільного інвестування, (5) векселі та ощадні (депозитні) сертифікати на суму більш як 10 відсотків вартості активів інституту спільного інвестування, якщо інше не встановлено нормативно-правовими актами Комісії, (6) товаророзпорядчі цінні папери, заставні, (7) сертифікати фондів операцій з нерухомістю, (8) боргові зобов’язання, які можуть бути оформлені векселями, заставними, договорами відступлення прав вимоги, позики та в інший спосіб, не заборонений законодавством, та (9) активи ВФ можуть повністю складатися з коштів, нерухомості, корпоративних прав, прав вимоги та цінних паперів, що не допущені до торгів на фондовій біржі.

Крім цього, питання структури активів ВФ врегульовано Положенням про склад та структуру активів інституту спільного інвестування затвердженим Рішення Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 10.09.2013 № 1753 (надалі за текстом – “Положення”). Так, відповідно до ч. 1 розділу V Положення, активи недиверсифікованого ІСІ, а таким є ВФ з огляду на визначення наведене у ч. 10 ст. 7 Закону про ІСІ, можуть становити всі активи, визначені в розділі ІI цього Положення, з урахуванням встановлених законодавством обмежень для недиверсифікованих ІСІ. Згідно із ч. 1 розділу ІІ Положення, активи ІСІ складаються з грошових коштів, у тому числі в іноземній валюті, на поточних та депозитних рахунках, відкритих у банківських установах, банківських металів, об'єктів нерухомості, цінних паперів, визначених Законом України “Про цінні папери та фондовий ринок”, цінних паперів іноземних держав та інших іноземних емітентів, корпоративних прав, виражених в інших, ніж цінні папери, формах, майнових прав і вимог, а також інших активів, дозволених законодавством України, з урахуванням обмежень, установлених Законом безпосередньо для конкретних типів та видів інвестиційних фондів. Також, у ч. 2 розділу ІІ Положення продубльовано ч. 24 ст. 48 Закону про ІСІ в частині правомочності володіння ВФ наведеними вище, у попередньому абзаці, типами активів.

Таким чином, логічним буде висновок про те, що ні законодавець ні регулятор не встановили обмежень для ВФ щодо володіння земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Зважаючи на те, що ці обмеження не були встановлені в спеціальних нормативно-правових актах щодо ВФ, вони можуть міститися в інших законодавчих нормах, тому слід розглянути нещодавно ухвалений Закон, яким відкрито ринок продажу земель сільськогосподарського призначення.

По тексту Закону не згадуються інститути спільного інвестування як окрема категорія осіб, що може чи не може набувати у власність землю, відповідно, необхідно звузити призму правомочності до юридичних осіб, оскільки такі передбачені Законом як суб’єкти права власності.

Виходячи з положень Закону про ІСІ, ВФ може бути створено у формі корпоративного фонду або пайового. Корпоративний фонд (надалі за текстом – “КФ”) володіє повноцінною правосуб’єктністю в питаннях набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 8 Закону про ІСІ, є юридичною особою, яка утворюється у формі акціонерного товариства і провадить виключно діяльність із спільного інвестування. В частині яка стосується пайових фондів (надалі за текстом – “ПФ”) слід зазначити, що такі не мають статусу юридичної особи відповідно до ч. 3 ст. 41 Закону, але вони є сукупністю активів, що належать учасникам такого фонду на праві спільної часткової власності, перебувають в управлінні компанії з управління активами та обліковуються нею окремо від результатів її господарської діяльності (ч. 1 ст. 41 Закону про ІСІ). Таким чином, можливість набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення відкрита і для ПФ, оскільки від його імені діятиме компанія з управління активами, зокрема, на етапі укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки у якому стороною покупцем виступатиме КУА, що діє в інтересах відповідного ПФ.

Щодо можливості реалізації права з набуття у власність такої категорії земель ВФ слід взяти до уваги наступні норми Закону.

Відповідно до розділу ІІ Закону, він набуває чинності з 1 липня 2021 року, проте Законом, також, передбачено, що до 1 січня 2024 року лише громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га. Тобто, юридичні особи, зокрема ВФ, зможуть набувати у власність земельні ділянки такого цільового призначення вже після 1 січня 2024 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 130 Земельного кодексу України у редакції Закону, загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина або юридичної особи не може перевищувати десяти тисяч гектарів. При цьому, фізична особа не може одночасно мати у власності 10 тисяч гектарів землі та бути учасником юридичної особи з кількістю голосів, що пропорційні 10 тисячам гектарів землі, якими володіє така юридична особа. Таким чином, законодавець обмежив кількісний показник землі, якою може володіти громадянин безпосередньо чи через юридичну особу – в будь-якому випадку не більше 10 тисяч гектарів.

В результаті КВФ, з 1 січня 2024 року, зможе володіти земельними ділянками сільськогосподарського призначення лише за умови, якщо сукупна площа землі, якою володіють на праві власності ВФ та його учасники загалом не перевищує 10 тисяч гектарів. У випадку, якщо учасниками ВФ є іноземці, тоді питання відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення такому ВФ підлягає вирішенню на референдумі (ст. 130 Земельного кодексу України в редакції Закону).

Окремої уваги заслуговують імперативні норми, що стосуються заборони відчуження земельних ділянок. Так, відповідно до ч. 7 ст. 130 Земельного кодексу України у редакції Закону (надалі за текстом – “ЗК у редакції Закону”), продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється. Крім цього, як зазначено у ч. 1 ст. 130 ЗК у редакції Закону, навіть у випадку схвалення продажу на референдумі, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:

1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, – на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);

2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;

3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;

4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;

5) юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);

6) юридичними особами, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;

7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;

8) юридичними особами, створеним за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Насамкінець, у випадку, якщо у покупця земельної ділянки відсутні підтвердження про джерела походження коштів або інших активів за рахунок яких придбавається земля, набуття права власності не допускається (ч. 6 ст. 130 ЗК у редакції Закону).

Таким чином, ВФ може мати у структурі активів земельні ділянки сільськогосподарського призначення, але виключно за умови, якщо він створений у формі КФ (юридична особа), та після 1 січня 2024 року і з врахуванням зазначених вище законодавчих застережень у ст. 130 ЗК у редакції Закону.

Опубліковано у 2020 році за посиланням:

• https://law.lnu.edu.ua/wp-content/uploads/2020/04/Zbirnyk-2020.pdf (ст. 90).